2026.03.12 工商時報  顏瑞田
 

2025年高雄十大熱門商圈，新、舊屋價差的表現，以美麗島商圈新屋、舊屋價差最大，該區5年內新成屋平均單價高達約46.6萬元，而中古屋均價只有大約22.7萬元，新屋單價幾乎是中古屋的兩倍，位居高價差生活圈榜首，一般而言，絕大多數熱門商圈也都是新屋房價高於中古屋，雖獨三民區的河堤社區商圈，卻呈現房價倒掛的異常情況，中古屋平均每坪24.7萬元，比新屋的26.2萬元還貴。
 
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮12日表示，河堤生活圈擁有「高雄小天母」的稱號，傳統購屋買氣持穩，中古房價支撐力道強，近一年雖有少數新案進駐，但，新成屋「河堤世界」因屬地上權住宅，房價通常會低於同地段一般住宅行情，因而讓新屋房價呈現倒掛，不過，該商圈預售行情已到3字頭，未來成屋後，新舊房屋價差應會反轉。
 
台灣房屋高雄站前加盟店店東陳揚智表示，新舊房屋價差較大的生活圈，多半屬於發展較早的成熟商圈，區段內老屋占比高，中古屋房價基期較低，如區段受開發題材帶動，高價新建案進場，便容易與中古老屋形成明顯高低價差。
 
以美麗島商圈來說，該區匯集捷運雙線轉運核心，為高雄商業與生活機能成熟的精華市區地段，但因區域開發早且飽和，住宅多為屋齡30到40年以上的中古屋，也不乏許多單價落在1字頭甚至個位數的中古小套房。
 
陳揚智表示，南高雄近年受亞灣區效應帶動，讓美麗島商圈發展，再度受到市場關注，吸引建商透過整合老屋方式，推出新案，由於該商圈彙集交通、商業與生活機能等多元優勢，加上新案稀有性，更加支撐新屋具備創價空間，以區段新成屋「美麗城安」、「美麗馥品」，均價站穩4字頭，對比同商圈的低價老屋，價差因而明顯。
 
這是造成美麗島商圈新屋、舊屋價差最大的主因之一，他說，美麗島商圈5年內新成屋平均單價高達約46.6萬元，而中古屋均價只有大約22.7萬元，新屋單價幾乎是中古屋的兩倍。
 
不過，高雄也有不少熱門生活圈，新舊屋價格落差小，僅有個位數，例如高大特區、五甲商圈、巨蛋商圈，新舊屋平均價差僅有3萬到7萬元左右。
 
李家妮表示，高大特區為新興重劃區，交易主力以輕屋齡產品為主，五甲及河堤商圈，則是新案供給少，多以中古屋為主力，這類商圈產品主力屋齡相近、差異化低，平均價差相對也會縮小。
 
同時，五大低價差的商圈，皆屬於機能完善的熱門生活圈，中古屋市場流通量大、抗跌性強，加上部分屋齡較新的中古大樓仍具競爭力，使中古價格與新案差距較為有限。


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