2026.03.12 工商時報  陳傑鳴
 

過去幾年在台積電效應帶動下，新竹及其周邊地區房價飆漲，竹北、湖口、竹南與頭份等地一度成為全台最討論度極高的科技房市熱區，然而在房市景氣轉弱、科技題材降溫與科技產業重心南移的多重影響下，這些區域明顯降溫；根據樂居網統計實價資料顯示，2025年竹科周邊主要房市熱區交易量較2024年大幅衰退，衰退幅度普遍達56%至78%，成交量幾乎腰斬甚至更慘。
 
而且，不只交易量萎縮，房價更出現鬆動，近一年竹科周邊大樓價格除新竹湖口仍維持相對穩定外，其餘區域普遍下跌，跌幅約2%以上，其中苗栗「竹南」與「頭份」跌勢最重，房價跌幅甚至超過一成，成為本波竹科周遭房市修正最明顯的區域。
 
竹南、頭份跌勢最重　外溢買盤退潮是關鍵
中信房屋研展室副理莊思敏指出，竹南與頭份房價跌勢較大的原因，在於過去房價上漲主要來自「外溢效應」，當竹北與新竹市房價快速飆到6~7字頭，不少竹科工程師只好被迫往較便宜的周邊區域尋找購屋機會，使得房價基期低，如今也只要3~4字頭的苗栗「竹南」與「頭份」在短時間內吸引大量投資與自住需求，房價漲幅甚至一度領先部分新竹區域。
 
然而這類房市動能本質上較為脆弱，一旦整體市場降溫，外溢買盤就會首先退場，房價也就容易出現較大修正。此外，近兩年竹南、頭份市場供給量快速增加也是原因之一，過去建商看好科技題材，積極推案布局，當市場需求轉弱時，新增供給便容易形成價格壓力，使房價出現更明顯修正。而且竹南、頭份本身就業機會與生活機能仍高度依賴新竹科技產業，一旦竹科房市動能不再獨強，周邊區域自然更容易受到影響。
 
竹科還能帶動房市嗎？需求正轉型 短期投資熱潮不再
因受到近年全球AI浪潮席捲半導體產業影響，台積電先進製程產能近年強化布局南台灣，帶動南部科學園區營運快速成長，也讓過去長期穩坐台灣科技園區龍頭的竹科地位出現變化，據國家科學及技術委員會資料顯示，2025年1至10月南科營業額達2.36兆元，遠高於竹科的1.38兆元與中科的0.91兆元，南科更已連續三年超越竹科，科技產業重心逐漸南移的趨勢愈發明顯。
 
莊思敏分析，目前竹科並非失去產業地位，但過去「科技題材一來竹科房價就狂飆」的模式，可能正在改變，隨著AI產業鏈逐漸分散到南科與中科，科技產業帶動房市的效應也從單一核心轉為多點分布，科技房市題材竹科已不再一枝獨秀。
 
而且，過去幾年的房價急漲，新竹房價已來到全台第三高的水準，購屋門檻更是大幅提高，精華區新案動輒每坪70萬~90萬，與雙北相比不惶多讓，也使市場買房需求逐漸轉為理性，如今投資型買盤也明顯退場，這也意味著未來竹科房市的支撐力量，將更多來自自住與長期就業人口，而不是短期投資熱潮。
 
竹北新案挑戰百萬單價　市場接受度待觀察
另外，即便目前市場出現降溫跡象，今年329檔期仍有建商計畫在竹北推出單價突破百萬元的新案，引發市場高度關注。屋比房屋總經理葉國華認為，百萬單價在竹北並非完全沒有支撐力，但成交速度恐怕難以複製過去熱潮。
 
他指出，竹北高價住宅若具備地段、品牌與產品稀缺性，仍可能吸引部分高收入科技族群購買，但整體市場已不再是「全面追價」的氛圍，未來新案若要成功去化，價格策略與產品差異化將變得更重要。
 
他表示，整體而言，竹科房市並非崩盤，而是從過去由科技題材驅動的快速成長期，逐漸進入修正與盤整階段，對購屋族而言，這或許意味著市場正回到相對理性的節奏，而對建商來說，如何在高房價與需求降溫之間找到平衡，將成為未來竹科房市的重要考驗。


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