2026.03.24 工商時報  陳傑鳴
 

在房價高檔震盪、銀行放貸趨嚴的當下，購屋族最常面臨的抉擇之一，就是「該買好地段但價格較高，還是退而求其次選便宜一點的區域？」不過，房市專家直言，這其實是錯誤命題，真正該思考的不是單純的「地段」或「價格」，而是「用什麼價格買到對的地段」。若一定要二選一，選錯地段帶來的是長期風險，而買貴頂多是短期壓力。
 
中信房屋研展室副理莊思敏指出，房價會隨景氣循環修正，但地段一旦選錯，往往難以補救，過去台灣房市多頭時期，「買哪都會漲」的經驗，讓不少人忽略了地段的重要性，但隨著市場轉冷，區域間的差異正在快速放大。
 
地段決定需求　沒人要的房子再便宜也沒用
莊思敏表示，地段最核心的價值在於「需求」，人口移入、產業發展與交通建設，是支撐房價的三大基礎，當區域具備就業機會與生活機能，房屋自然具備居住與出租需求，保值與增值性自然就高；反之，若人口持續外流，即使價格再低，也難以吸引買盤進場，價格自然不容易撐的住。
 
近年部分重劃區或偏遠區域，就出現「房子蓋好，但人沒進來」的現象，這類區域在市場熱絡時或許能靠題材支撐價格，還可能飆的特別快，但一旦市場反轉，缺乏實質需求或供過於求的問題就會浮現。
 
此外，地段決定房產的抗跌能力與買盤承接度，在市場下修時，核心區與邊陲區的差異尤其明顯，即便同樣房價下跌10%，市中心或成熟商圈因需求穩定，仍有自住與置產買盤承接；但供給量大、投資比例高的區域，則可能出現看得到價格、卻沒有成交的情況。
 
這也讓市場出現一個關鍵轉變，購屋風險不再只是「會不會跌價」，而是「跌了能不能賣掉」。尤其在目前交易量明顯縮減的情況下，流動性風險正逐漸成為購屋決策的核心考量。
 
銀行也在選地段　貸不到成為新風險
屋比房屋總經理葉國華更表示，地段同時也會影響金融條件，在近期房貸緊縮與銀行授信保守的環境下，「銀行挑地段」的現象愈發明顯，條件較佳的區域，銀行鑑價較接近成交價，貸款成數也較穩定；但若區域成交量低、價格波動大，銀行可能採取保守估價，甚至出現估價遠低於買價或拒貸情況。
 
近期不少買預售屋交屋族就面臨「貸不到」或「貸款條件很差」的困境，當銀行估價低於買價時，即使名義貸款成數達八成，實際可貸金額仍可能大幅縮水，迫使購屋者提高自備款，甚至面臨資金缺口。
 
選錯地段的四大代價 最慘不是賠錢，而是卡住人生
葉國華進一步指出，民眾買房「選錯地段」可能帶來四種常被低估的風險。
 
首先，隱性負資產風險
房價不漲、租不出去、房屋空置率高，長期報酬低於通膨，資產實質價值反而縮水，日本郊區就是一大例子，目前台灣很多偏鄉的人口外移區域，就需要特別注意。
 
其次，流動性風險
市場轉冷時，部分待售物件甚至會出現「看屋人為零」的狀況，房價不是跌，而是失去市場。
 
第三，金融風險
地段不佳的房產，銀行鑑價保守，未來轉貸或再融資難度提高，資金調度空間受限。
 
第四，資產被鎖死風險
當房屋難以出售，屋主即使有換屋或資金需求，也只能被迫長期持有，影響整體財務規劃。
 
專家：現在不是比誰買得便宜，而是誰選對位置
在目前房市量縮、資金收緊的環境下，市場已從過去的「價格導向」，轉向「風險控管導向」，葉國華建議，購屋族在評估物件時，應優先檢視區域的人口結構、就業支撐與未來供給量，而非只看價格高低。
 
他表示，真正安全的購屋策略，不是追求最低價格，而是在可負擔範圍內，選擇具備長期需求支撐的地段，因為在房市循環之中，價格可能波動，但地段，往往才是決定資產命運的關鍵。


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